Service · Lesezeit ca. 8 Min. · Stand: Oktober 2026 · RheinPoint GmbH
Inhalt
- Vorab: Kein Ersatz für Rechtsberatung
- Grundlage: die Verkehrssicherungspflicht
- Was die Gemeinde per Satzung überträgt
- Übertragung auf Mieter: nur mit klarer Vereinbarung
- Streumittel: Was erlaubt ist
- Dokumentation schützt im Streitfall
- Winterdienst als Betriebskosten umlegen
- Einen Winterdienst beauftragen: Das gehört in den Vertrag
- Winterdienst in Köln und der Region
- Fazit
Vorab: Kein Ersatz für Rechtsberatung
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Die konkreten Pflichten ergeben sich aus der Straßenreinigungssatzung Ihrer Gemeinde, aus Ihrem Mietvertrag und aus der Rechtsprechung zum Einzelfall. Maßgeblich ist immer die aktuelle Fassung der Satzung, etwa in Köln, Wesseling, Brühl oder Hürth. Bei konkreten Haftungsfragen wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder Ihren Eigentümerverband.
Grundlage: die Verkehrssicherungspflicht
Wer eine Fläche für den Verkehr öffnet, muss dafür sorgen, dass andere dort nicht zu Schaden kommen. Diese allgemeine Verkehrssicherungspflicht leitet die Rechtsprechung aus § 823 BGB ab. Für Vermieter bedeutet das: Hauszugänge, Wege zu Mülltonnen, Stellplätze und je nach Satzung auch der öffentliche Gehweg vor dem Grundstück müssen bei Schnee und Glätte in einem zumutbar sicheren Zustand sein.
Verlangt wird kein Zustand völliger Gefahrlosigkeit, sondern das, was nach den Umständen vernünftigerweise erwartet werden kann. Stürzt jemand auf einem nicht geräumten Weg, kann der Pflichtige auf Schadensersatz und Schmerzensgeld in Anspruch genommen werden. Deshalb ist eine klare Organisation so wichtig.
Was die Gemeinde per Satzung überträgt
Für öffentliche Straßen und Gehwege ist zunächst die Gemeinde zuständig. Das Straßenreinigungsgesetz NRW (StrReinG NRW) erlaubt ihr jedoch, die Reinigung und den Winterdienst auf Gehwegen durch Satzung auf die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke zu übertragen. Davon machen viele Städte Gebrauch.
Die Satzung regelt typischerweise, welche Flächen betroffen sind, wie breit ein Weg freizuhalten ist, wohin der Schnee geschoben werden darf und in welchem Zeitfenster geräumt sein muss. Üblich sind Zeiten an Werktagen vom Morgen bis zum Abend, an Sonn- und Feiertagen oft mit späterem Beginn. Die genauen Uhrzeiten unterscheiden sich jedoch von Gemeinde zu Gemeinde – prüfen Sie deshalb die Satzung Ihres Ortes, statt sich auf allgemeine Angaben zu verlassen.
Unabhängig von der Satzung gilt die Verkehrssicherungspflicht für die privaten Flächen auf dem Grundstück: Hauseingang, Zuwege, Hof, Parkplätze und der Weg zu den Mülltonnen. Bei Eigentümergemeinschaften liegt die Pflicht grundsätzlich bei der Gemeinschaft, die die Organisation meist der Verwaltung überträgt. Auch hier ist eine klare, schriftliche Zuständigkeit der beste Schutz vor Lücken.
Übertragung auf Mieter: nur mit klarer Vereinbarung
Ob Mieter räumen müssen, entscheidet nicht die Gewohnheit, sondern der Mietvertrag. Eine wirksame Übertragung setzt eine eindeutige Regelung voraus, etwa im Vertrag selbst oder in einer Hausordnung, die ausdrücklich Vertragsbestandteil ist. Ein Aushang im Treppenhaus reicht in der Regel nicht.
Auch bei wirksamer Übertragung bleibt der Vermieter in der Verantwortung: Er muss organisieren, dass der Dienst tatsächlich erledigt wird, und das stichprobenartig kontrollieren. Fällt ein Mieter aus, etwa wegen Urlaub, Krankheit oder Alter, muss für Ersatz gesorgt sein. Gerade in größeren Wohnanlagen führt ein Plan mit wechselnden Mietern oft zu Lücken – ein Grund, warum viele Eigentümer einen Dienstleister beauftragen.
Bei der Übertragung sollten Sie außerdem bedenken, ob die Aufgabe für alle Mieter zumutbar ist. Wer gesundheitlich eingeschränkt ist oder regelmäßig früh das Haus verlässt, kann die Pflicht oft nicht verlässlich erfüllen und muss sich dann selbst um Ersatz kümmern. Eine faire Regelung, etwa mit der Möglichkeit, gegen Kostenbeteiligung einen Dienstleister einzusetzen, vermeidet Streit im Haus.
Streumittel: Was erlaubt ist
Viele Straßenreinigungssatzungen in NRW verbieten oder beschränken Streusalz auf Gehwegen, weil es Bäume, Grünflächen und Bodenleben schädigt. Ausnahmen gelten häufig für besondere Gefahrenlagen wie Eisregen oder für Treppen und starke Gefälle. Stattdessen werden abstumpfende Mittel wie Splitt, Granulat oder Sand empfohlen.
Abstumpfende Mittel müssen nach dem Winter wieder entfernt werden, damit sie nicht zur Rutschgefahr werden oder die Kanalisation belasten. Auch das gehört zur Planung. Welche Mittel in Ihrer Gemeinde erlaubt sind, steht in der jeweiligen Satzung.
Wichtig ist zudem die Wiederholung: Bei anhaltendem Schneefall oder erneuter Glättebildung muss in angemessenen Abständen nachgeräumt und nachgestreut werden. Einmaliges Streuen am Morgen reicht bei wechselnder Wetterlage häufig nicht aus.
Dokumentation schützt im Streitfall
Kommt es zu einem Unfall, stellt sich schnell die Frage, ob rechtzeitig und ausreichend geräumt wurde. Eine lückenlose Dokumentation ist dann eines der wichtigsten Beweismittel. Sinnvoll sind:
- Datum, Uhrzeit und ausführende Person jedes Einsatzes
- Wetterlage und durchgeführte Maßnahme (Räumen, Streuen, Nachstreuen)
- verwendetes Streumittel und geräumte Flächen
- Fotos bei besonderen Lagen, etwa Eisregen oder starkem Schneefall
Winterdienst als Betriebskosten umlegen
Die Kosten eines beauftragten Winterdienstes können grundsätzlich als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Die Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) nennt unter anderem die Kosten der Straßenreinigung; je nach Gestaltung werden Winterdienstleistungen auch über die Kosten für den Hauswart abgerechnet. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage dieser Kostenart vorsieht.
Wichtig für eine saubere Abrechnung: Leistungen, die nicht umlagefähig sind, etwa Reparaturen oder Verwaltungstätigkeiten, sollten im Vertrag mit dem Dienstleister getrennt ausgewiesen werden. Ein Hausmeisterservice, der mehrere Aufgaben übernimmt, sollte seine Rechnungen entsprechend aufschlüsseln.
Einen Winterdienst beauftragen: Das gehört in den Vertrag
Mit einem professionellen Winterdienst geben Sie die Ausführung ab, nicht aber jede Verantwortung. Ein guter Vertrag schafft Klarheit für beide Seiten. Achten Sie auf diese Punkte:
- genaue Beschreibung der Flächen, idealerweise mit Lageplan
- Bezug auf die Zeiten und Vorgaben der örtlichen Satzung
- Art der Streumittel und Regelung zur Entfernung im Frühjahr
- Auslösekriterien und Nachstreuen bei anhaltender Glätte
- Dokumentation jedes Einsatzes und Zugriff darauf
- Haftungsregelung und Nachweis der Betriebshaftpflicht
- Vertragslaufzeit und Abrechnungsmodell (pauschal oder je Einsatz)
Winterdienst in Köln und der Region
In Ballungsräumen wie Köln fallen Räumpflichten oft für viele Objekte gleichzeitig an, wenn morgens Schnee liegt. Ein Dienstleister braucht dann eine durchdachte Tourenplanung. Wenn Sie Objekte in der Region betreuen, finden Sie Informationen zum Winterdienst in Köln und zum Winterdienst in Wesseling. Viele Hausverwaltungen kombinieren den Winterdienst mit Treppenhausreinigung und Außenanlagenpflege, damit das Objekt das ganze Jahr über von einem Team betreut wird.
Fazit
Die Räum- und Streupflicht folgt aus der Verkehrssicherungspflicht und wird in NRW durch die Satzung der Gemeinde konkretisiert. Vermieter können die Ausführung auf Mieter oder einen Dienstleister übertragen, behalten aber eine Kontroll- und Organisationspflicht. Wer die Satzung kennt, klare Verträge schließt und jeden Einsatz dokumentiert, ist gut vorbereitet. Wenn Sie den Winterdienst für Ihr Objekt in professionelle Hände geben möchten, können Sie gern Kontakt aufnehmen.
Passende Leistungen
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung.